你家房子寿命真有70年吗？
总第724篇2022第3篇
【导读】
我们购买的商品房，一般包括国有建设用地使用权和房屋所有权。由于国有建设用地使用权是有期限的，最长年期的居住用地使用权为70年，因此，很多人担心70年后自己的房屋还能否居住使用。
其实，关于70年使用期满后的处理问题大可不必过分担心，在当年确定70年出让期时就有所考虑，《民法典》对此也有说法，70年到期后最大的可能是无偿延期或象征性补缴一点出让金续期，具体可参见（点开链接阅读：1.70年到期续期的讨论 | 住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？（3）；2.焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理））。其实，大家最应该担心的并不是70年到期如何处理，最应该担心的其实应该是我家房子的寿命真有70年吗？一起来看看。
土言土语
您和4.9万+不动产专业人士一起关注
我们购买的商品房，一般包括国有建设用地使用权和房屋所有权。由于国有建设用地使用权是有期限的，最长年期的居住用地使用权为70年，因此，很多人担心70年后自己的房屋还能否居住使用。
关于70年使用期满后的处理问题大可不必过分担心，在当年确定70年出让期时就有所考虑，《民法典》对此也有说法，70年到期后最大的可能是无偿延期或象征性补缴一点出让金续期，具体可参见（点开链接阅读：1.70年到期续期的讨论 | 住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？（3）；2.焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理））。其实，大家最应该担心的并不是70年到期如何处理，最应该担心的其实应该是我家房子的寿命真有70年吗？我家房子能撑到70年吗？
1. 房屋所有权与土地使用权
房屋所有权是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，但房屋是建造在土地上的，而土地使用权是有使用期限的。因此，很多人担心70年的土地使用权年期会影响房屋所有权的行使。
2. 土地使用权70年到期会是个大问题吗？（点开链接阅读）
国务院55号令、《城市房地产管理法》、《民法典》等对此有说法，住宅用地之外的商业、办公、工业等其他用地，到期后需要继续使用的，应当在期满前前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，原则上应当准予续期，准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金；对于住宅用地，《民法典》明确，住宅建设用地使用权期限届满自动续期，续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规规定办理。可见，对于住宅建设用地使用权而言，期限届满不需要申请，自动续期，要研究讨论的是自动续期是否要缴纳费用、缴纳多少费用问题。
关于住宅用地续期费用问题，不外乎以下几种观点：一是按照续期时地价水平重新缴纳一次出让金；二是按续期时的出让地价水平扣减到期时划拨土地使用权价格后的差额或者出让地价的一定比例缴纳；三是按届时的土地租金水平逐年缴纳租金；四是按届时租金水平的一定比例逐年缴纳租金；五是象征性交一个费用比如一元钱，自动续期；六是不再缴纳费用，但要按年缴纳不动产税；七是无偿自动续期；八是通过法律宣布直接将土地出让最高年期延长，甚至无限年期。具体采用哪种方式，民法典把这个问题留给了后续立法解决。虽然无法判断后续法律法规修改、制订中会最终选择哪种方式，但第一种、第三种方式应当是最不可能的，最可能的是第五、六、七、八种方式，这四种方式基本一致，都类似或接近无偿续期。
因此，住宅用地70年到期的续期真不是个需要现在担心的问题，相信届时会自然而然解决。其实我们需要担心的是，我们的房子能撑到70年吗？
3. 房屋寿命有多久？50年？
房屋所有权虽然没有期限，但房屋是会折旧和损坏甚至报废的。房屋是由钢筋、水泥等建材构成的实体，随着使用会不断折旧贬值。《住宅建筑规范》规定住宅结构的设计使用年期不应少于50年，如果精确到房屋的“零件”上，建筑主体结构设计使用年限是50年，建筑其他部分设计使用年限都低于50年，具体是保温层25年，防水层10-15年，电梯15年，水暖20-50年。详见下图：
现实中，住宅按50年来设计，建筑寿命一般应该大于50年，但20年左右房屋的很多部件就需要修理或更换，到50年左右即房屋的设计使用年限前后，很多建筑结构就会有问题，不大修或重建往往就无法继续居住了。也就是说，买了房屋有了私产不是一劳永逸，在使用过程中根据情况和使用年限，会需要维修更换甚至重建，50年左右更面临大考。
4. 房屋使用寿命到期真会是个大问题
土地使用期限尚未到期，但50年左右房屋使用寿命到期，已无法或不适合居住，那么势必要大修或拆除重建。这将是未来很多家庭都需要面对的大问题。
首先，我国城市房屋一般都是多层或高层单元楼房，除了一些城中村和棚户区外，建筑密度和容积率已经很高，居住区的容积率往往已经在2.0以上，有的甚至到4.0以上，几乎没有进一步提升空间。容积率没有提升空间，依靠开发商等外部力量投资进行城市更新和改造就基本不可能实现（现在各地的城市更新也一般都集中在城中村、棚户区、低效用地区等低容积率区域，容积率有提高可能）。也许有人会说，那就由政府投资进行改造呀，但房屋已经是私有财产，政府不该也没有这个财力投资进行改造。也就是说，将来这是业主要面对的问题。
其次，我国的房屋大多不是独立分散式的别墅或低密度低层建筑，一般都是多层或高层的集中式单元楼房，每栋楼的住户往往几十甚至上百户，一个小区可能有数百甚至上千户。维修或拆除重建都需要这么多住户达成一致，按我们现在的民主决策机制，老旧小区多层楼房加装电梯还有政府补贴，每个门洞那十几户都无法达成一致，高层高容积率的住宅小区就更难达成一致了。一般小区动用公共维修基金都难以达成一致，何况使用寿命到期需要大修或拆除重建需要每个住户投入大量资金，那就更难以达成一致意见了。因为每家经济状况不同，很可能是维修还是拆除重建都无法达成一致。这将是每个家庭都需要思考的问题，也是今后国土空间规划、土地供应、城市建设和社会治理需要提前考虑解决的问题。
5. 如何应对？
既然我们的房子，特别是高密度高层住宅会面临这么多问题，那我们该如何应对呢？
首先，从政府管理角度看，国土空间规划、土地供应、城市建设等都需要提前考虑。其实从世界各国的居住形态看，主要是以低层独栋住宅为主，即使人地更为紧张的日本，也是以低层独栋式居住形态为主，并且东京2014-2019年住宅中低层独栋式建筑的比例还在继续增加；只有大陆、香港、新加坡等不多的国家地区是以高层集合式住宅为主。我们是要保护耕地要节约集约用地，但也不能单纯讲节约用地而认为提高建筑高度、建筑密度和容积率，应当合理用地，让人们能够享受美好生活而不是给将来造成无法解决的问题，我们的城市中，已建成的高层高密度高容积率的集合式住宅调整起来有难度，那么今后在国土空间规划、土地供应和城市建设中，应当切实考虑各项规划指标的合理性，新建住宅需要降低密度、强度、高度和容积率，适度特别是市县需要考虑低层分散式住宅的比例。
其次，对于一般家庭而言，在已有房屋优化调整和新购房屋时，需要更认真思考：
一是要购买商品住宅，尽量不要购买“公寓”或其他商办性质的房屋，这些土地性质一般是商业办公等，不是住宅用地，需要额外面临年期短和续期问题。
二是选择住宅小区和楼型、户型时，要尽量选择开发建设质量好、物业管理水平高的低容积率小区低层或多层房屋，房屋使用寿命会比较长，并且真的老旧无法居住了，有容积率提升空间，可能吸引外部投资参与改造更新机会，同时，参与决策人数少，也比较容易达成合作改造翻建的一致意见。
三是如有可能，尽量选择购买别墅等低层独立式或分散式住宅。新冠疫情之后，人们对居住环境、居住质量要求更高，加之别墅老旧之后，自己就可以决定办理改造翻建手续和实施改造翻建。
四是尽量选择人口增加、经济长期向好的城市购买住房，比如“3+2”城市群（长三角、珠三角、京津冀+成渝、郑汉长），需求、房价、地价有一定上涨空间，住宅区老旧后有一定翻建机会。点开链接阅读：走近“共同富裕”，该买房还是卖房？
土言土语的2021全部文章【点击链接阅读】
土言土语
您和4.9W+地产专业人士一起关注
喜欢，就点右下角的“赞”和“在看”