【法官说法】对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议可否获支持？

在执行申请执行人王某与被执行人刘某民间借贷纠纷一案中，莒南县人民法院于2024年7月7日裁定查封某房屋。经查，刘某与临沂某房地产开发有限公司于2022年9月6日签订《商品房买卖合同》，全款购买了案涉房屋。2023年12月8日，刘某与案外人程某签订《房屋转让协议》，将案涉房屋以65万元的价格出售给程某。协议签订后，程某按约支付了购房款，并实际入住案涉房屋。截至本院查封案涉房屋时，被执行人刘某未取得房屋的权属证书，案外人程某亦未办理产权变更登记手续。现买受人程某以其系案涉房屋权利人为由向本院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行。

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法院经审查认为，案涉房屋并非登记在被执行人刘某名下的不动产，程某不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求中止对该房屋的执行，故本院裁定驳回其异议请求。收到异议裁定后，程某未提起案外人执行异议之诉。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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